事業と非事業の判定について

横浜市青葉区の税理士、古嶋（フルシマ）です。

事業的規模の不動産所得

不動産貸付けでの事業的規模の判定には、５棟10室基準があります。不動産所得は、その不動産貸付けが事業的規模かどうかによって、所得金額の計算上の取扱いが異なります。この基準を満たすと地方税の事業税の対象になるとともに、所得税では、賃貸用固定資産の取壊し除却などの資産損失、賃貸料等の回収不能による貸倒損失、事業専従者給与（事業専従者控除）、65万円の青色申告特別控除などの必要経費算入が認められます。

５棟10室基準は形式的な基準なので、所得税では、実質的に事業と認められる実態があるか否かの社会通念上の判断に適えばよい、とされているので、形式基準未満でも事業的規模とする余地があります。

不動産所得以外での事業的規模

不動産所得でない場合は、事業による所得は事業所得、業務（事業的規模以外）による所得は雑所得と分類されており、この事業所得か雑所得かによって、事業専従者給与（事業専従者控除）や青色申告特別控除などの必要経費算入、赤字の損益通算、損益通算後の青色欠損金の３年間繰越などの適用の有無が生じます。

事業所得か雑所得かの判定は、サラリーマンの副業での赤字の損益通算の場面で是非を問われることがありますが、サラリーマンの副業も、退職して給与所得者でなくなり、年金生活者になってからも引き続き営むものについては、もはや副業ではないので、判定のハードルは低くなります。

年金所得者の事業所得

損益通算に関しては、年金所得との通算は雑所得内でも出来ることなので、事業所得か雑所得かの区別に意味はありませんが、特に事業的規模に至らない不動産所得がある人の場合は、事業所得が赤字でも不動産所得から65万円の青色申告控除が出来るので、相変わらず大きな意味があります。